Tái cấp vốn bằng tiền mặt: Nó là gì và tại sao nó hữu ích cho tài sản thương mại?

Nếu bạn đã dành bất kỳ thời gian nào để xem xét bất động sản, bạn có thể đã thấy thuật ngữ “tái cấp vốn bằng tiền mặt”. Khái niệm này khá phổ biến với bất động sản nhà ở khi các ngân hàng tiếp thị nó như một phương thức để lấy tiền trả cho các kỳ nghỉ, sửa chữa, cải tạo hoặc bất cứ thứ gì bạn muốn. Tuy nhiên, bạn có thể không biết rằng bạn cũng có thể thực hiện một trong những khoản tái cấp vốn này trong bất động sản thương mại. Chính xác thì tái cấp vốn bằng tiền mặt trong thế giới bất động sản thương mại là gì, và tại sao bạn lại muốn có một khoản tái cấp vốn? Đọc để tìm hiểu!

Tái cấp vốn bằng tiền mặt cho các tài sản thương mại

Cho dù bạn đang tìm mua một ngôi nhà cho một gia đình hay một bất động sản thương mại trị giá hàng triệu đô la, các nguyên tắc cơ bản của thế chấp vẫn giống nhau. Có một tài sản sẽ trả lại thế chấp có giá trị nhất định. Thế chấp cung cấp một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị đó để mua tài sản. Trong hầu hết các trường hợp, họ sẽ cung cấp khoản vay lên đến 80% giá trị (có nghĩa là ngân hàng sẽ cho vay đến 80% giá trị bất động sản và người mua sẽ phải trả trước 20% còn lại).

Bạn đang giảm số dư của mình với người cho vay khi bạn trả hết nợ thế chấp. Bạn cũng đang giảm tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) nếu giá trị của tài sản không đổi hoặc tăng cao hơn. Ví dụ: nếu bạn vay 800 nghìn đô la để mua một bất động sản trị giá 1 triệu đô la, bạn sẽ có tỷ lệ khoản vay trên giá trị là 80%. Bạn phải trả 100k đô la cho khoản thế chấp đó và tài sản bây giờ trị giá 1,4 triệu đô la. LTV của bạn hiện là 50% (số dư 700 nghìn đô la / định giá 1,4 triệu đô la).

Tiếp tục với ví dụ này, nếu ngân hàng của bạn sẽ cho vay đến 80% LTV, bạn có thể “rút tiền” phần vốn chủ sở hữu bổ sung đó bằng cách thực hiện tái cấp vốn bằng tiền mặt. Về cơ bản, bạn sẽ xóa khoản vay cũ 700 nghìn đô la bằng cách nhận một khoản vay mới với giá 1,12 triệu đô la (80% của 1,4 triệu đô la). 420.000 đô la vượt quá sẽ là tiền mặt của bạn!

Cách thức hoạt động đối với bất động sản thương mại cũng giống như bất kỳ loại bất động sản nào khác (ví dụ: nhà cho một gia đình). Việc tái cấp vốn bằng tiền mặt có thể khá có lợi cho việc hợp vốn bất động sản với các tài sản thương mại. Thật vậy, có ba lý do chính tại sao các hợp đồng sẽ làm được điều này:

Liên quan: 5 cách để tận dụng tối đa quyền sở hữu bất động sản thương mại

1. Tài trợ miễn thuế cho các chi phí đầu tư

Khi bạn có một số vốn chủ sở hữu trong tòa nhà thương mại hoặc đã quản lý để tăng NOI của nó để nó có giá trị cao hơn, bạn có thể lấy một số vốn chủ sở hữu đó ra để tài trợ cho các chi phí đầu tư. Bạn có thể muốn thực hiện nâng cấp bất động sản có giá trị gia tăng đáng kể.

Về lý thuyết, bạn có thể đợi tiền thuê xây dựng tài khoản ngân hàng của công ty bạn đến mức bạn có thể thực hiện việc này bằng tiền mặt. Hoặc, bạn có thể rút vốn chủ sở hữu ra và thực hiện nâng cấp để nhận được giá thuê cao hơn nhanh hơn. Giá thuê cao hơn sẽ làm tăng giá trị và cho phép bạn bán tòa nhà nhanh hơn và ít rủi ro hơn nhiều so với việc chờ đợi để xây dựng quỹ của bạn. Thêm vào đó, lợi nhuận từ tiền thuê phải chịu thuế – nhưng việc rút vốn chủ sở hữu ra được miễn thuế!

2. Trả lại tiền cho nhà đầu tư nhanh hơn

Mục tiêu của bất kỳ nhà cung cấp nào trong một tổ chức hợp vốn bất động sản là hoàn vốn cho nhà đầu tư càng nhanh càng tốt. Trả lại tiền của nhà đầu tư là một cử chỉ thiện chí quan trọng và sẽ khiến họ có nhiều khả năng tái đầu tư với bạn hơn. Hơn nữa, đó là những gì bạn, với tư cách là người được ủy thác cho tiền của họ, phải làm một cách hợp pháp. Bạn có thể trả lại tiền cho các nhà đầu tư thông qua tái cấp vốn bằng tiền mặt và giảm rủi ro tổng thể của họ.

Liên quan: Học Cách Tự Tin Đầu Tư Bất Động Sản

3. Tránh thanh toán bằng bong bóng

Các khoản vay bất động sản thương mại thường đến hạn nhanh hơn nhiều so với các khoản vay mua nhà ở. Bạn có thể đang xem xét một khoản vay đến hạn trong vòng ít nhất là hai năm. Giả sử bạn không có tiền để trả khoản vay đó. Trong trường hợp đó, việc tái cấp vốn bằng tiền mặt có thể giúp bạn theo hai cách: Thay đổi các điều khoản của khoản vay (lãi suất tốt hơn hoặc thời hạn dài hơn, có thể) và cung cấp cho bạn tiền hoạt động, bao gồm thêm một bước đệm để thực hiện thanh toán thế chấp.

Nếu bạn đang tìm cách tránh thanh toán bong bóng, bạn phải tái cấp vốn trước khi khoản vay đến hạn (ngay cả khi bạn tái cấp vốn mà không có tùy chọn rút tiền mặt)!

Một ví dụ chi tiết

Để minh họa mức độ tái cấp vốn bằng tiền mặt mạnh mẽ như thế nào, hãy xem xét ví dụ chi tiết sau:

Giả sử bạn bắt đầu một tổ chức hợp vốn bất động sản thương mại muốn mua một tòa nhà chung cư với giá 10 triệu đô la. Bạn huy động được 3 triệu đô la vốn và đảm bảo một khoản vay thương mại trị giá 8 triệu đô la. Vì thị trường không tốt nên đây là khoản vay với lãi suất 5% và chỉ trong hai năm. Tuy nhiên, khoản vay này cho phép bạn mua tòa nhà, vì vậy bạn nhận nó.

Với số vốn còn lại 1 triệu đô la của bạn, bạn bắt đầu cải tạo tòa nhà. Bạn có thể cải tạo 20% số căn hộ với 1 triệu đô la đó và trong 18 tháng tới, bạn có thể tăng giá thuê tổng thể lên khoảng 10%, bao gồm cả mức tăng đáng kể đối với những căn hộ đã được cải tạo đó.

Tuy nhiên, thanh toán bong bóng của bạn sắp đến hạn. Vì bạn đã tăng giá thuê lên 10%, nên tòa nhà căn hộ của bạn đáng giá hơn, chẳng hạn như 11 triệu đô la. Và trong 18 tháng đó, bạn đã trả hết 1 triệu đô la khoản vay, vì vậy bạn chỉ còn nợ 7 triệu đô la.

Vì vậy, thay vì bán tòa nhà, bạn thực hiện tái cấp vốn bằng tiền mặt. Tám mươi phần trăm vốn chủ sở hữu của tòa nhà là 8,8 triệu đô la, vì vậy bạn lấy ra 1,8 triệu đô la (8,8 triệu đô la – 7 triệu đô la nợ) trong hai năm ở mức 5%. Với 1,8 triệu đô la đó, bạn cải tạo thêm 40% số căn hộ, làm tăng giá thuê tổng thể lên 20% lần này.

Sau 18 tháng, bạn đã ở trong tòa nhà này được ba năm. Hầu hết các phân phối chạy trong năm, vì vậy bạn thực hiện thêm một lần tái cấp vốn bằng tiền mặt. Tòa nhà trị giá 13 triệu đô la và thông qua việc tăng tiền thuê và cắt giảm chi phí, bạn đã trả hết 1,8 triệu đô la tiền thế chấp. Tám mươi phần trăm vốn chủ sở hữu của tòa nhà hiện là 10,4 triệu, và bạn nợ 7 triệu đô la. Bạn thực hiện tái cấp vốn bằng tiền mặt là 10,4 triệu đô la, với 3,4 triệu đô la tiền mặt, nhưng lãi suất đã giảm xuống, vì vậy con số này chỉ ở mức 3%.

Với 3,4 triệu đô la đó, bạn có thể lấy một nửa và cải tạo 40% số căn còn lại để tăng giá thuê thêm 20%. Một nửa còn lại, 1,5 triệu đô la, có thể được trả cho các nhà đầu tư gần như toàn bộ số vốn của họ sớm hơn gần hai năm!

Cuối cùng, khoản vay hai năm đến hạn. Bạn bán tòa nhà với giá 15 triệu đô la, nhiều hơn 50% so với số tiền bạn trả ban đầu. Số dư khoản vay hiện ở mức 8 triệu đô la, vì việc trả nợ dễ dàng hơn với lãi suất thấp hơn và giá thuê cao hơn. Bạn có thể lấy 7 triệu đô la lợi nhuận đó và phân phối cho các nhà đầu tư.

Liên quan: Tìm hiểu các nguyên tắc cơ bản của đầu tư dài hạn vào bất động sản

Ví dụ này cho thấy những khoản tái cấp vốn này có thể mạnh mẽ như thế nào! Bằng cách sử dụng tiền mặt để cải thiện tòa nhà, việc hợp vốn giả định này có thể thúc đẩy định giá trong khi trả lại tiền sớm cho các nhà đầu tư của họ. Và họ đã làm như vậy trong khi cũng tránh được các khoản thanh toán bong bóng và giảm lãi suất của họ!

Tái cấp vốn bằng tiền mặt là một công cụ mạnh cho bất động sản thương mại. Nó cung cấp cho các nhà đầu tư tính thanh khoản miễn thuế mà họ có thể sử dụng theo một số cách để nâng cao mục tiêu bất động sản của mình. Giả sử bạn có thể nhận được lãi suất thấp khi tái cấp vốn, hãy xem xét khái niệm này có thể cải thiện các khoản đầu tư của bạn như thế nào. Kiểm tra số dư thế chấp của bạn so với vốn chủ sở hữu của tài sản của họ và xem liệu có cách nào để tái cấp vốn bằng tiền mặt có thể mang lại lợi ích cho bạn không!