Cách tính thu nhập hoạt động ròng (NOI) cho doanh nghiệp của bạn

Có những chi phí đáng kể liên quan đến quản lý tài sản, bao gồm bảo hiểm, bảo trì, thuế, tiện ích, cảnh quan, dọn dẹp và an ninh. Khi chủ sở hữu kiểm đếm nó, họ đưa ra một biện pháp quan trọng: thu nhập hoạt động ròng (NOI) của họ.

Với NOI, bạn có thể xác định giá trị của một tài sản và lợi nhuận tiềm năng mà nó có thể mang lại. Nhưng NOI có thể hơi khó hiểu, đặc biệt nếu bạn là người mới tham gia trò chơi. Dưới đây là thông tin thêm về thu nhập hoạt động ròng và cách tính toán.

Thu nhập hoạt động ròng là gì?

Thu nhập hoạt động ròng, hay NOI, đo lường khả năng sinh lợi của một tài sản hoặc khoản đầu tư sau khi trừ đi chi phí hoạt động từ thu nhập. Nó thường được sử dụng trong ngành bất động sản thương mại để xác định khả năng sinh lời của các tài sản đầu tư như tòa nhà văn phòng, khu chung cư hoặc nhà kho.

Để tính NOI, bạn cộng tất cả doanh thu rồi trừ chi phí hoạt động—thường là chi phí liên quan trực tiếp đến quản lý tài sản, bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm, tiện ích và bảo trì. Tính toán này loại bỏ nhiều chi phí khác, bao gồm thuế thu nhập, lãi suất nợ, chi tiêu vốn và khấu hao, bởi vì những chi phí này không được coi là chi phí hoạt động trực tiếp.

NOI tương tự như thu nhập trước lãi vay, thuế, khấu hao và khấu hao (EBITDA), một biện pháp được sử dụng rộng rãi trong các ngành khác để xác định lợi nhuận hoạt động cơ bản của doanh nghiệp.

Thu nhập hoạt động ròng thường được tính toán hàng năm, thay vì hàng tháng hoặc hàng quý, để tính các chi phí theo mùa hoặc không thường xuyên, chẳng hạn như làm vườn, dọn tuyết hoặc rửa cửa sổ.

NOI cũng đo lường lợi tức đầu tư tiềm năng của một tài sản dựa trên giá mua của nó bằng cách sử dụng tỷ lệ vốn hóa hoặc tỷ lệ giới hạn. Ví dụ: một tòa nhà chung cư được mua với giá 10 triệu đô la tạo ra 1 triệu đô la thu nhập hoạt động ròng hàng năm có tỷ lệ giới hạn là 10% (hoặc 1 triệu đô la chia cho 10 triệu đô la).

Cách tính thu nhập hoạt động ròng

Công thức thu nhập hoạt động ròng như sau:

Tuy nhiên, để có được cả hai biến của phương trình này cần một vài bước. Tổng thu nhập hoạt động được lấy từ tổng thu nhập tiềm năng, hoặc mức tối đa mà một tài sản tạo ra nếu tất cả không gian cho thuê của nó được lấp đầy. Bất kỳ khoản thu nhập bị mất nào do các vị trí tuyển dụng hoặc tiền thuê nhà chưa thanh toán đều được trừ vào tổng thu nhập tiềm năng. Sau đó trừ chi phí hoạt động.

Để chứng minh tính toán NOI hàng năm, hãy tưởng tượng một tòa nhà văn phòng với các thông số kỹ thuật và số liệu thống kê sau:

Không gian văn phòng: 75.000 bộ vuông
Giá thuê: $30 mỗi foot vuông, hàng năm
Tổng thu nhập tiềm năng: 75.000 × 30 USD = 2.250.000 USD
Thu nhập từ máy bán hàng tự động: 25.000 USD

Kế toán thu nhập hoạt động ròng của tòa nhà có thể như sau:

Sau đó, bạn sẽ trừ những khoản sau khỏi tổng thu nhập hoạt động:

Với cả hai biến, bạn có thể kiểm đếm NOI bằng phương trình:

Sau đó, bạn có thể tính tỷ lệ giới hạn bằng cách chia NOI cho giá trị thị trường hiện tại của tài sản. Giả sử chủ sở hữu đã trả 20 triệu đô la cho tòa nhà. Trong trường hợp này, phép tính tỷ lệ giới hạn (NOI / giá trị thị trường của tài sản) sẽ như sau:

Thu nhập hoạt động ròng và chi phí nợ

Thu nhập hoạt động ròng của tài sản thường được so sánh với các khoản thanh toán lãi nợ. Đây được gọi là tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ (DSCR), một thước đo tài chính được sử dụng để đo lường khả năng thanh toán các nghĩa vụ nợ của tài sản, tức là NOI của tài sản đó vượt quá—hoặc thiếu—chi phí lãi vay của tài sản đó bao nhiêu.

Chủ sở hữu và người cho vay đánh giá DSCR để xác định các điều khoản tài trợ cho việc mua bất động sản—hoặc liệu khoản vay có hợp lý hay không. Tỷ lệ này càng cao thì càng tốt. DSCR trên 1 là điều cần thiết để đầu tư có lãi.

Nếu chủ sở hữu tài sản trả một nửa giá mua 20 triệu đô la bằng tiền mặt và tài trợ 10 triệu đô la còn lại bằng khoản vay lãi suất 6% hàng năm, thì chi phí lãi vay là 600.000 đô la một năm. Phương trình DSCR trong trường hợp này là:

Do đó, tòa nhà tạo ra 2,67 đô la thu nhập hoạt động ròng cho mỗi đô la chi phí lãi vay, có nghĩa là giao dịch khả thi về mặt tài chính.

Các yếu tố ảnh hưởng đến thu nhập hoạt động ròng

Thu nhập hoạt động ròng và tỷ lệ giới hạn có thể dao động dựa trên các yếu tố sau:

• Giá thuê và tỷ lệ trống. Thu nhập từ tài sản cho thuê có thể tăng lên nếu chủ sở hữu tăng giá cho thuê, lấp chỗ trống hoặc thu tiền thuê quá hạn. Ngược lại, tỷ lệ cho thuê thấp hơn và nhiều vị trí tuyển dụng và nợ quá hạn cắt giảm thu nhập cho thuê.
• Chi phí hoạt động. Thuế bất động sản có thể tăng (hoặc hiếm hơn là giảm) và chi phí bảo hiểm, tiện ích và bảo trì có thể tăng hoặc giảm.
• Điều kiện thị trường. Sự bùng nổ hoặc suy thoái kinh tế có thể làm tăng hoặc giảm các vị trí tuyển dụng và nợ quá hạn. Điều tương tự cũng áp dụng ở những khu vực mà nguồn cung nhà ở hoặc văn phòng không đáp ứng được nhu cầu.