Có những chi phí đáng kể liên quan đến quản lý tài sản, bao gồm bảo hiểm, bảo trì, thuế, tiện ích, cảnh quan, dọn dẹp và an ninh. Khi chủ sở hữu kiểm đếm nó, họ đưa ra một biện pháp quan trọng: thu nhập hoạt động ròng (NOI) của họ.
Với NOI, bạn có thể xác định giá trị của một tài sản và lợi nhuận tiềm năng mà nó có thể mang lại. Nhưng NOI có thể hơi khó hiểu, đặc biệt nếu bạn là người mới tham gia trò chơi. Dưới đây là thông tin thêm về thu nhập hoạt động ròng và cách tính toán.
Thu nhập hoạt động ròng, hay NOI, đo lường khả năng sinh lợi của một tài sản hoặc khoản đầu tư sau khi trừ đi chi phí hoạt động từ thu nhập. Nó thường được sử dụng trong ngành bất động sản thương mại để xác định khả năng sinh lời của các tài sản đầu tư như tòa nhà văn phòng, khu chung cư hoặc nhà kho.
Để tính NOI, bạn cộng tất cả doanh thu rồi trừ chi phí hoạt động—thường là chi phí liên quan trực tiếp đến quản lý tài sản, bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm, tiện ích và bảo trì. Tính toán này loại bỏ nhiều chi phí khác, bao gồm thuế thu nhập, lãi suất nợ, chi tiêu vốn và khấu hao, bởi vì những chi phí này không được coi là chi phí hoạt động trực tiếp.
NOI tương tự như thu nhập trước lãi vay, thuế, khấu hao và khấu hao (EBITDA), một biện pháp được sử dụng rộng rãi trong các ngành khác để xác định lợi nhuận hoạt động cơ bản của doanh nghiệp.
Thu nhập hoạt động ròng thường được tính toán hàng năm, thay vì hàng tháng hoặc hàng quý, để tính các chi phí theo mùa hoặc không thường xuyên, chẳng hạn như làm vườn, dọn tuyết hoặc rửa cửa sổ.
NOI cũng đo lường lợi tức đầu tư tiềm năng của một tài sản dựa trên giá mua của nó bằng cách sử dụng tỷ lệ vốn hóa hoặc tỷ lệ giới hạn. Ví dụ: một tòa nhà chung cư được mua với giá 10 triệu đô la tạo ra 1 triệu đô la thu nhập hoạt động ròng hàng năm có tỷ lệ giới hạn là 10% (hoặc 1 triệu đô la chia cho 10 triệu đô la).
Công thức thu nhập hoạt động ròng như sau:
Tổng thu nhập hoạt động − chi phí hoạt động = NOI
Tuy nhiên, để có được cả hai biến của phương trình này cần một vài bước. Tổng thu nhập hoạt động được lấy từ tổng thu nhập tiềm năng, hoặc mức tối đa mà một tài sản tạo ra nếu tất cả không gian cho thuê của nó được lấp đầy. Bất kỳ khoản thu nhập bị mất nào do các vị trí tuyển dụng hoặc tiền thuê nhà chưa thanh toán đều được trừ vào tổng thu nhập tiềm năng. Sau đó trừ chi phí hoạt động.
Để chứng minh tính toán NOI hàng năm, hãy tưởng tượng một tòa nhà văn phòng với các thông số kỹ thuật và số liệu thống kê sau:
Không gian văn phòng: 75.000 bộ vuông
Giá thuê: $30 mỗi foot vuông, hàng năm
Tổng thu nhập tiềm năng: 75.000 × 30 USD = 2.250.000 USD
Thu nhập từ máy bán hàng tự động: 25.000 USD
Kế toán thu nhập hoạt động ròng của tòa nhà có thể như sau:
| Tổng thu nhập hoạt động |
| Tiền thuê, 75.000 bộ vuông với giá $30/m2. ft. |
$2,250,000 |
| Máy bán hàng tự động |
25.000 USD |
| Tổng thu nhập tiềm năng |
$2,275,000 |
| Các vị trí trống trừ đi, 2.500 bộ vuông với giá $30/bộ vuông. |
-75.000 USD |
| Tổng thu nhập hoạt động |
$2,200,000 |
Sau đó, bạn sẽ trừ những khoản sau khỏi tổng thu nhập hoạt động:
| Thuế bất động sản | 300.000 USD |
| Xây dựng quản lý tại chỗ | 100.000 USD |
| tiện ích | 50.000 USD |
| Bảo hiểm | 60.000 USD |
| BẢO TRÌ | 90.000 USD |
| Tổng chi phí hoạt động | $600,000 |
Với cả hai biến, bạn có thể kiểm đếm NOI bằng phương trình:
2,2 triệu USD – 600.000 USD = 1,6 triệu USD
Sau đó, bạn có thể tính tỷ lệ giới hạn bằng cách chia NOI cho giá trị thị trường hiện tại của tài sản. Giả sử chủ sở hữu đã trả 20 triệu đô la cho tòa nhà. Trong trường hợp này, phép tính tỷ lệ giới hạn (NOI / giá trị thị trường của tài sản) sẽ như sau:
1,6 triệu đô la / 20 triệu đô la = 0,08 hoặc 8%
Thu nhập hoạt động ròng của tài sản thường được so sánh với các khoản thanh toán lãi nợ. Đây được gọi là tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ (DSCR), một thước đo tài chính được sử dụng để đo lường khả năng thanh toán các nghĩa vụ nợ của tài sản, tức là NOI của tài sản đó vượt quá—hoặc thiếu—chi phí lãi vay của tài sản đó bao nhiêu.
Chủ sở hữu và người cho vay đánh giá DSCR để xác định các điều khoản tài trợ cho việc mua bất động sản—hoặc liệu khoản vay có hợp lý hay không. Tỷ lệ này càng cao thì càng tốt. DSCR trên 1 là điều cần thiết để đầu tư có lãi.
Nếu chủ sở hữu tài sản trả một nửa giá mua 20 triệu đô la bằng tiền mặt và tài trợ 10 triệu đô la còn lại bằng khoản vay lãi suất 6% hàng năm, thì chi phí lãi vay là 600.000 đô la một năm. Phương trình DSCR trong trường hợp này là:
NOI ($1,6 triệu) / Tiền lãi ($600.000) = 2,67 hoặc $2,67
Do đó, tòa nhà tạo ra 2,67 đô la thu nhập hoạt động ròng cho mỗi đô la chi phí lãi vay, có nghĩa là giao dịch khả thi về mặt tài chính.
Thu nhập hoạt động ròng và tỷ lệ giới hạn có thể dao động dựa trên các yếu tố sau:
Thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh là thước đo chính về khả năng sinh lời, chủ yếu trong ngành bất động sản thương mại. Tuy nhiên, nó không giống như thu nhập ròng vì nó không tính đến lãi vay, thuế thu nhập, chi tiêu vốn hoặc khấu hao và khấu hao.
Thu nhập hoạt động ròng là tổng thu nhập hoạt động trừ đi chi phí hoạt động. Tổng thu nhập hoạt động là tổng tiền thuê cộng với bất kỳ thu nhập liên quan nào khác, chẳng hạn như phí đỗ xe và máy bán hàng tự động. Chi phí hoạt động bao gồm thuế bất động sản và bảo hiểm, quản lý tòa nhà, bảo trì và tiện ích. Nó không bao gồm thuế thu nhập, lãi trả cho nợ và chi tiêu vốn.
Không có tỷ lệ phần trăm thu nhập hoạt động ròng tốt cho mỗi se. Tuy nhiên, các nhà đầu tư và người cho vay đánh giá NOI và tỷ lệ giới hạn, một biện pháp so sánh chi phí tài trợ cho việc mua hàng với thu nhập hoạt động ròng. Nếu thu nhập hoạt động ròng vượt quá chi phí lãi vay—có nghĩa là tỷ lệ bao phủ được gọi là lớn hơn 1—thì giao dịch mua có thể sinh lời.
Bao bì thực phẩm đóng một vai trò không thể thiếu trong ngành công nghiệp thực phẩm. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ trình bày 9 ví dụ về bao bì thực phẩm mà chúng tôi yêu thích. Những ví dụ này không chỉ đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật mà còn mang tính thẩm mỹ cao và đảm bảo sự an toàn và bảo quản cho thực phẩm.
Việc in chương trình sự kiện đòi hỏi sự cẩn thận và chính xác để đảm bảo thông tin được truyền đạt một cách rõ ràng. Hướng dẫn in cho chương trình sự kiện “The BeBrilliant” gồm các bước kỹ thuật chi tiết và đảm bảo tiêu chuẩn chuyên nghiệp. Trong hướng dẫn này, chúng tôi cung cấp các gợi ý về định dạng, kiểu chữ, lựa chọn giấy và quy trình in ấn để mang đến cho bạn một kết quả hoàn hảo.
Khi yêu cầu in ấn tùy chỉnh, có những câu hỏi quan trọng cần được đặt ra để đảm bảo thành công của dự án. Như tùy chọn màu sắc, kích thước, chất liệu, số lượng và các yêu cầu khác. Các câu hỏi này giúp xác định đúng nhu cầu của khách hàng và đảm bảo rằng in ấn đáp ứng đầy đủ yêu cầu kỹ thuật và thẩm mỹ.
Lợi ích và hạn chế của tờ rơi cho trường học và cao đẳng
Tờ rơi là một công cụ truyền thông truyền thống phổ biến cho trường học và cao đẳng. Nó giúp tăng cường nhận thức về sự kiện và thông tin chính sách mới của trường. Tuy nhiên, tờ rơi có hạn chế về sự khuyến khích tham gia và tương tác đối tác. Để tận dụng tối đa tiềm năng của tờ rơi, trường học và cao đẳng cần xem xét cách kết hợp với các kênh truyền thông kỹ thuật số khác và cải thiện nội dung để thu hút sự chú ý của người đọc.
Các tuyên bố sai lệch về xanh làm vỏ là một thách thức đối với nhà sản xuất và người tiêu dùng. Bài viết này sẽ cung cấp những chỉ dẫn kỹ thuật và chuyên nghiệp để bạn tránh những tuyên bố này, đảm bảo sự tin cậy và chất lượng sản phẩm của bạn.
Chứng nhận Cyber Essentials: Khẳng định sự chuyên nghiệp với chứng chỉ
Chứng nhận Cyber Essentials là tiêu chuẩn tiên phong trong lĩnh vực bảo mật thông tin, giúp xác nhận khả năng đảm bảo an toàn mạng cho tổ chức. Chứng chỉ này không chỉ góp phần tăng cường sự tin cậy từ khách hàng mà còn tạo điểm khác biệt chuyên nghiệp cho doanh nghiệp. Với Cyber Essentials, cơ hội thâm nhập bảo mật sẽ giảm, giúp doanh nghiệp bảo vệ thông tin và tạo lòng tin từ khách hàng. Hãy cùng khẳng định sự chuyên nghiệp với chứng chỉ này!
