Bán lẻ cho thuê: Cách đàm phán hợp đồng thuê kinh doanh

Cho dù bạn đang muốn chuyển vào mặt bằng bán lẻ đầu tiên của mình hay bạn đã phát triển lớn hơn diện tích hiện tại và cần một thứ gì đó lớn hơn, việc ký hợp đồng thuê kinh doanh là một thời điểm thú vị và căng thẳng cho bất kỳ ai muốn bắt đầu một công việc kinh doanh mới.

Thoạt nhìn, có vẻ như chi phí sẽ là yếu tố chính khi xem xét mặt bằng cho thuê. Tuy nhiên, khi bạn đang tìm kiếm không gian phù hợp, có một số điều cần lưu ý:

• Vị trí, vị trí, vị trí: Làm nghiên cứu của bạn! Tìm nơi khán giả của bạn đang dành thời gian của họ và nơi mà đối thủ cạnh tranh của bạn đang thành công. Bạn có thể tìm thông tin nhân khẩu học thông qua một công ty bất động sản, dữ liệu điều tra dân số, phân tích khách truy cập vào trang web thương mại điện tử của bạn và tìm hiểu thông tin về dữ liệu khách hàng của chính bạn mà bạn đã thu thập trong hệ thống điểm bán hàng của mình.
• Vấn đề kích cỡ: Hãy xác định xem bạn cần bao nhiêu diện tích vuông trước khi bắt đầu xem xét không gian, bạn không muốn rơi vào tình yêu với thứ gì đó không phù hợp với nhu cầu của mình. Bạn có thể biết được lượng không gian bạn cần bằng cách kiểm tra khoảng không quảng cáo của mình, phân tích kích thước trung bình của các không gian trong khu vực bạn muốn thuê và / hoặc lập sơ đồ bố trí cửa hàng dự định của bạn.
• Xem xét khung thời gian cho thuê kinh doanh: Hầu hết các điều khoản cho thuê bán lẻ đều yêu cầu các doanh nghiệp ký các thỏa thuận nhiều năm. Nếu bạn mới bắt đầu và muốn thử nghiệm thị trường trước khi chốt hợp đồng thuê kinh doanh nhiều năm, hãy cân nhắc mở một cửa hàng pop-up để cảm nhận mọi thứ. Để biết thêm về cách thương lượng hợp đồng thuê ngắn hạn cho một cửa hàng pop-up, hãy xem bài đăng của chúng tôi Cách chốt giao dịch thành công tại vị trí cửa hàng bật lên đầu tiên của bạn.

Khi bạn đã hoàn thành tất cả các nghiên cứu của mình và bạn đã tìm thấy vị trí hoàn hảo cho hoạt động kinh doanh bán lẻ của mình, thì hãy đến tất cả các thủ tục giấy tờ cần thiết. Việc thương lượng hợp đồng thuê cho doanh nghiệp của bạn không cần phải quá khó khăn – chỉ có một số điều cần lưu ý để làm cho quá trình diễn ra suôn sẻ để bạn có thể tập trung vào sự hào hứng khi mở địa điểm mới của mình.

Bắt đầu với việc cho thuê kinh doanh của bạn

Điều đầu tiên trước tiên: bạn đang giao dịch với ai trong quá trình đàm phán? Cho dù bạn đang thuê một mặt tiền cửa hàng nhỏ hay một nhà kho lớn trong một khu thương mại sẽ ảnh hưởng đến số lượng thương lượng mà bạn có thể thực hiện. Trong một bài báo gần đây của Doanh nhân, chủ doanh nghiệp bán lẻ và nhà tư vấn Ronald L. Bond giải thích: “Rõ ràng, sẽ đơn giản hơn nếu bạn đang giao dịch với một chủ sở hữu cá nhân rất linh hoạt hoặc một tập đoàn lớn có chính sách không cho phép đàm phán.”

Hướng dẫn miễn phí: Cách thanh lý hàng tồn kho

Có thêm sản phẩm làm lộn xộn cửa hàng của bạn? Khoảng không quảng cáo bổ sung có hại cho lợi nhuận của bạn. Xem hướng dẫn của chúng tôi để biết các mẹo có tác động cao về cách bán lượng cổ phiếu thặng dư đó.

Nhận hướng dẫn miễn phí ngay bây giờ

Về cơ bản, bạn có thể giao dịch với chủ nhà là chủ sở hữu cá nhân, công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp hoặc đại diện từ quỹ đầu tư bất động sản (REIT). Tùy thuộc vào quyền sở hữu của tài sản mà bạn đang để mắt, quy trình sẽ khác một chút từ loại chủ sở hữu này sang loại chủ sở hữu khác.

Thương lượng

Tùy thuộc vào sự thoải mái của bạn trong việc đàm phán, bây giờ là lúc để quyết định xem bạn muốn tự mình tiếp tục đàm phán hay với sự hỗ trợ của một người đại diện. Bond cảnh báo: “Sau khi bạn nhận được đề xuất từ ​​các đại lý cho thuê hoặc quản lý trung tâm, đừng để họ gây áp lực buộc bạn phải ký hợp đồng thuê sớm.” Bây giờ là lúc để thương lượng giá thuê kinh doanh, thời hạn thuê và các điều khoản của hợp đồng thuê.

Tiếp theo, bạn sẽ muốn làm việc với một luật sư để xem xét chi tiết hợp đồng thuê kinh doanh. Nếu bạn cần tìm một luật sư, hãy tìm một thư mục luật sư địa phương trong khu vực của bạn hoặc yêu cầu đại lý cho thuê của bạn giới thiệu một luật sư cho nhu cầu của bạn. Vì vậy, bạn nên tìm kiếm những gì khi xem xét hợp đồng với luật sư của bạn? Hãy xem xét các điều khoản mà bạn sẽ xem xét và thương lượng.

Những gì Bao gồm trong Hợp đồng Cho thuê Kinh doanh?

Khi nói đến một hợp đồng quan trọng như hợp đồng cho thuê bán lẻ của bạn, hãy đảm bảo rằng bạn đang bao gồm tất cả các cơ sở của mình. Một Doanh nhân gần đây ‘tóm tắt một số hạng mục cần thiết nên có trong hợp đồng thuê bán lẻ, chẳng hạn như:

• Một thuật ngữ cơ bản: Bên thuê – đó là bạn – có nghĩa vụ trả tiền cho không gian trong một khoảng thời gian cụ thể (thường là ba năm hoặc lâu hơn), cho dù doanh nghiệp của bạn có tồn tại được lâu hay không.
• Giá thuê cơ bản: Giá trị này được tính trên foot vuông hoặc theo tỷ lệ phần trăm của tổng doanh thu, tùy theo giá trị nào lớn hơn. Giá thuê điển hình có thể dao động từ $ 0,90 đến $ 3 mỗi foot vuông mỗi tháng, hoặc 6% tổng doanh thu.
• Phân công trách nhiệm bảo trì: Bên thuê thường chịu trách nhiệm bảo trì tất cả các thiết bị phục vụ không gian, bao gồm điện, hệ thống ống nước, hệ thống sưởi, điều hòa không khí và các thành phần kết cấu.
• Nước và cống: Những thứ này thường được bao gồm trong giá thuê, nhưng bạn sẽ phải trả thêm tiền khí đốt, điện và dọn rác.
• Lưới gấp ba: Đây là khoản phí hàng tháng, thường dành cho bộ ba chi phí bao gồm thuế, bảo hiểm và bảo trì khu vực chung, do đó có thuật ngữ “mạng gấp ba”. Khoản phí này được thiết kế để cho phép bên cho thuê chuyển chi phí biến đổi của mình cho bạn. Họ có thể thể hiện thêm 10-35% được thêm vào tiền thuê cơ bản của bạn.
• Trợ cấp khi kết thúc: Đổi lại với thời hạn thuê ba năm cộng thêm điển hình, người cho thuê thường sẽ cung cấp cho bạn một khoản trợ cấp để hoàn thành không gian theo thông số kỹ thuật của bạn. Đây thường là $ 10 đến $ 30 cho mỗi foot vuông, đủ cho các bức tường cơ bản, trần nhà, hệ thống chiếu sáng, điện, hệ thống ống nước, hệ thống sưởi, điều hòa không khí và vật liệu cách nhiệt. Nó thường không bao phủ hoàn thiện tường, thảm và gạch lát sàn, bảng hiệu, và bất kỳ công việc tùy chỉnh nào phù hợp với nhu cầu cụ thể của bạn.
• Tiền thuê trả trước: Thời gian này thường từ một đến ba tháng.
• Tiền gửi ký quỹ: Đây thường là tiền thuê không đến hai tháng, tùy thuộc vào điều khoản hợp đồng thuê của bạn.

Mỗi hợp đồng thuê và tài sản là duy nhất, vì vậy hãy sử dụng danh sách kiểm tra này như một điểm khởi đầu nhưng hãy tham khảo ý kiến ​​luật sư và đại lý cho thuê về các nhu cầu cụ thể cho doanh nghiệp của bạn và tin tưởng vào những gì doanh nghiệp bán lẻ của bạn yêu cầu. Ví dụ: nếu bạn muốn vận hành doanh nghiệp của mình trong giờ làm việc không theo quy định, hãy đảm bảo rằng bạn đang thảo luận vấn đề này với chủ nhà trong các cuộc đàm phán vì một số tòa nhà nhất định sẽ có các hạn chế hoạt động.

Trách nhiệm

Ngoài giá thuê đã thỏa thuận, trách nhiệm bảo trì và thông tin chi tiết về tài sản, có nhiều cách để cấu trúc hợp đồng cho thuê. Trong một bài báo gần đây của Forbes, Clint Gharib, Người sáng lập The Gharib Group-Integrous Investment, đã phác thảo các cấu trúc trách nhiệm khác nhau như:

• Cho thuê ròng đơn lẻ, Thuê ròng: Người thuê nhà chỉ trả tiền điện nước và thuế tài sản; chủ nhà trả tiền bảo trì, sửa chữa và bảo hiểm.
• Net-Net, hoặc Double Net Leases: Người thuê chỉ chịu trách nhiệm về các tiện ích, thuế tài sản và phí bảo hiểm cho tòa nhà; chủ nhà trả tiền bảo trì & sửa chữa.
• Cho thuê ròng gấp ba lần: Người thuê chịu trách nhiệm cho tất cả các chi phí của tòa nhà, ngoại trừ chủ nhà thường chịu trách nhiệm sửa chữa kết cấu.
• Tổng dịch vụ đầy đủ hoặc Tổng cho thuê có sửa đổi (còn gọi là thuê ròng sửa đổi): Bên cho thuê và bên thuê chia nhỏ chi phí sửa chữa kết cấu và chi phí hoạt động (thuế tài sản, bảo hiểm tài sản, bảo trì khu vực chung (CAM) và tiện ích).

Cấu trúc nào phù hợp với bạn và doanh nghiệp của bạn? Bạn có thể cố gắng thương lượng giá thuê hàng tháng thấp hơn, nhưng hãy chuẩn bị sẵn sàng để trả cho những thứ như chi phí bảo trì, dọn rác, sửa chữa, bảo hiểm và an ninh. Đây là một lựa chọn tốt nếu bạn đang tìm kiếm một khoản thanh toán hàng tháng thấp nhưng biết rằng bạn sẽ có sẵn một khoản dự phòng cho bất kỳ chi phí không lường trước được khi chúng phát sinh. Để yên tâm và thanh toán nhất quán, bạn sẽ phải trả một chút phí bảo hiểm để mọi thứ được gộp chung vào một chi phí. Đây là một lựa chọn tuyệt vời cho các doanh nghiệp mới thành lập – tìm ra mức cao nhất của ngân sách, thương lượng trong phạm vi ngân sách của bạn và yên tâm rằng cơ sở của bạn được bảo hiểm hàng tháng.

Hãy nhớ rằng không gian trung tâm thương mại lớn sẽ có nhiều dịch vụ sang trọng hơn mà bạn có thể thương lượng, vì những không gian này thường có mức giá cố định trên mỗi foot vuông rất khó thay đổi. Nếu bạn không thể điều chỉnh giá thì hãy thương lượng để nhận các đặc quyền khác, bao gồm tiếp thị tại trung tâm thương mại, Wi-Fi miễn phí cho khách hàng, khu vực dành riêng cho nhân viên và bãi đậu xe.

Sau cuộc đàm phán

Cuối cùng, hãy chuẩn bị cho thời điểm hợp đồng thuê được ký, đóng dấu và giao. Sau khi bạn ăn mừng xong, đã đến lúc thanh toán các chi phí trả trước. Khoản tiền này có thể sẽ bao gồm tiền thuê nhà của tháng đầu tiên và tháng cuối cùng, tiền đặt cọc bảo đảm và bất kỳ khoản đặt cọc nào cho các dịch vụ như an ninh và tiện ích.

Bạn đã có một cuộc đàm phán cho thuê kinh doanh bán lẻ thành công chưa? Chia sẻ kinh nghiệm của bạn trong phần bình luận.