Khai thác tiềm năng giàu có của bất động sản thương mại với 5 mẹo sau

Ngay cả khi bạn chưa có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản thương mại, thì đó là một trong những khoản đầu tư đáng tin cậy nhất mà bạn có thể thực hiện để xây dựng giá trị ròng đáng kể theo thời gian. Tuy nhiên, bạn có thể bị mất áo nếu không biết mình đang làm gì.

Tôi đã có một sự nghiệp thành công với tư cách là một chuyên gia CRE, nhưng tôi cũng đã học được từ những sai lầm của mình trong nhiều năm. Tôi đã vạch ra năm lời khuyên cần thiết sẽ giúp bạn tránh mắc phải những sai lầm nghiêm trọng tương tự và tận dụng tiềm năng làm giàu của việc sở hữu bất động sản thương mại.

Liên quan: Cách bắt đầu đầu tư vào tài sản cho thuê — Hướng dẫn từng bước của bạn

4 cách bất động sản thương mại có thể giúp bạn kiếm tiền

Nhiều giao dịch bất động sản thương mại liên quan đến các nhà đầu tư thụ động. Là một nhà đầu tư thụ động, bạn không cần giấy phép bất động sản hoặc bằng luật. Điều quan trọng là phải có mức độ tin cậy cao nhất có thể đối với tài sản, thị trường và những người mà bạn đang hợp tác kinh doanh. Luôn hợp tác với một chuyên gia đã được chứng minh là người hiểu biết về động lực của thị trường địa phương cho đến khi bạn học cách tự mình xác định, cấu trúc và tài trợ cho một thỏa thuận. Bạn cũng nên có một luật sư bất động sản giỏi để đảm bảo các hợp đồng của bạn được toàn diện và tuân thủ, bảo vệ bạn khỏi mọi bất ngờ khó chịu.

Lợi nhuận trung bình được tạo ra từ các giao dịch bất động sản thương mại thông minh, có cấu trúc tốt thường vượt xa mọi loại hình đầu tư khác theo thời gian. Có bốn cách thiết yếu mà bất động sản thương mại tạo ra giá trị tiền tệ và xây dựng giá trị ròng:

• Dòng tiền: Dòng tiền của mỗi tài sản được tính bằng doanh thu cho thuê tài sản, trừ chi phí vận hành và bảo trì (thu nhập hoạt động ròng), chi phí vốn và thanh toán nợ.
• Trả nợ: Các khoản nợ như thế chấp hoặc tài trợ tư nhân cho phép người mua đầu tư ít tiền mặt hơn vào tài sản, điều này có thể nâng cao ROI. “Dòng tiền đòn bẩy” phản ánh thu nhập của tài sản khi dịch vụ nợ đang được thanh toán. Sau khi khoản nợ được thanh toán, tài sản tạo ra dòng tiền không sử dụng đòn bẩy để thu được lợi nhuận cao hơn trong thời gian sở hữu.
• Đánh giá tài sản: Mặc dù dòng tiền có thể mang lại lợi nhuận ổn định cho các nhà đầu tư, nhưng sự đánh giá cao tài sản cũng có thể làm tăng giá trị và thu nhập được tạo ra. Sự đánh giá cao có thể là kết quả của các lực lượng thị trường khi giá trị địa phương tăng lên, hoặc do thu nhập hoạt động ròng của tài sản tăng lên, đạt được bằng cách giảm chi phí, mở rộng cơ hội doanh thu tại chỗ hoặc cả hai.
• Khấu hao vì mục đích thuế: Mã số thuế Hoa Kỳ cung cấp các khoản tín dụng thuế khấu hao trong khi giá trị thị trường thực tế của tài sản có thể đánh giá cao tăng ca. Đây là lý do tại sao các nhà đầu tư giàu có nhất thích bất động sản thương mại như một chiến lược tránh thuế.

Liên quan: 5 cách để bắt đầu kinh doanh bất động sản sinh lời

Làm gì để đầu tư bất động sản thành công

Tôi thực hiện giao dịch bất động sản thương mại đầu tiên khi tôi 18 tuổi. Nhưng tôi đã có một đối tác và người cố vấn mà nếu không có họ thì tôi đã không thể thành công. Tôi đã bị cuốn hút vào CRE kể từ đó. Không có doanh nghiệp nào khác ngoài việc có sức mạnh tương tự để tác động đến giá trị ròng một cách sâu sắc hoặc đáng tin cậy theo thời gian.

Ngoài việc hợp tác với các đối tác mà bạn tin tưởng, đây là năm điều tôi đã xác định rằng mọi nhà đầu tư mới phải làm để thành công trong việc đầu tư và sở hữu bất động sản thương mại:

1. Mua ở nơi có nhu cầu cao — tốt nhất là gần nhà. Tôi đề xuất các bất động sản cách cơ sở việc làm sôi động và đang phát triển không quá 30 phút. Các bất động sản nằm trong khoảng cách hợp lý gần với vị trí nhà của bạn sẽ dễ dàng theo dõi hơn nhiều. Đừng dựa vào một người quản lý tài sản ở một thành phố khác để quan tâm đến khoản đầu tư của bạn nhiều như bạn.
2. Hãy đảm bảo rằng kiến ​​thức thị trường của nhóm bạn là toàn diện và quá trình thẩm định kỹ lưỡng. Thẩm định đối với bất kỳ tài sản cụ thể nào thường bao gồm ba loại: kết quả hoạt động tài chính, các hợp đồng và hợp đồng thuê hiện tại và bản thân tài sản vật chất. Đảm bảo rằng đối tác chuyên nghiệp của bạn có kiến ​​thức hoàn hảo về các xu hướng địa phương đối với các loại tài sản bất động sản thương mại khác nhau (Bán lẻ, Văn phòng, Công nghiệp, Đa gia đình), tiêu chuẩn của từng loại đã thay đổi như thế nào với nhu cầu thay đổi và nhu cầu đó đang thúc đẩy hành vi thị trường như thế nào.
3. Đừng bị lóa mắt bởi những vật sáng bóng. Đắt tiền, tài sản loại A có thể tốn kém để duy trì. Đôi khi có nhiều cơ hội hơn đối với các tài sản không sáng bóng, chẳng hạn như các tài sản công nghiệp đòi hỏi ít bảo trì hơn nhiều. Tùy thuộc vào chu kỳ kinh tế, có thể có nhiều ROI hơn (và rủi ro thấp hơn) trong kho, xưởng, phân phối hoặc tài sản lưu trữ kém hấp dẫn hơn so với trong các tòa nhà có thiết kế nội thất, vật liệu và tiện nghi cao cấp.
4. Mua dựa trên hiệu suất hiện tại và tỷ lệ cho thuê, không phải dự đoán. Đừng bị ảnh hưởng bởi những con số pro forma lạc quan. Chỉ nhìn vào dự báo thu nhập dựa trên điều kiện thị trường hiện tại, không phải tương lai. Không có gì được đảm bảo, nhưng nhu cầu thị trường trong quá khứ và hiện tại có thể cung cấp cơ sở để đánh giá giá trị tài sản và tiềm năng thu nhập.
5. Giữ đòn bẩy thấp và dự trữ tiền mặt cao. Tôi không thích đòn bẩy hơn 50% nhưng có thể chấp nhận mức 75% ở đúng thị trường cho đúng tài sản. Tôi cũng khuyên bạn nên có đủ tiền mặt dự trữ cho 12 tháng trả nợ nếu dòng tiền bị gián đoạn hoặc trì hoãn do thời gian tuyển dụng kéo dài, sự can thiệp của chính phủ hoặc các lý do khác. Giữ một khoản dự trữ tiền mặt riêng cho việc bảo trì và sửa chữa định kỳ cũng như đột xuất. Hãy chuẩn bị sẵn sàng để bồi thường thiệt hại, lỗi thiết bị hoặc chi phí liên quan đến thời tiết khắc nghiệt và các sự kiện “đột xuất” khác.

Liên quan: 5 lý do mọi doanh nhân nên đầu tư vào bất động sản

Vị trí và sự năng động của thị trường địa phương sẽ luôn là những yếu tố chính tạo nên sự thành công của bất kỳ tài sản bất động sản thương mại nào và khoản đầu tư của bạn vào đó. Tại khu vực Tam giác Raleigh, Durham và Chapel Hill, NC, nơi đặt trụ sở của công ty chúng tôi, định giá bất động sản thương mại đã tăng trở lại để vượt qua mức trước đại dịch và dự kiến ​​sẽ duy trì khả năng cách ly tốt trước bất kỳ suy thoái kinh tế tiềm ẩn nào.

Bất động sản thương mại có hai bánh răng – tiến nhanh và lùi nhanh. Khi được thực hiện một cách thông minh, không có khoản đầu tư nào an toàn hơn. Tuy nhiên, một thỏa thuận tồi có thể tàn phá tài chính. Trừ khi bạn là nhà đầu tư hoặc nhà phát triển CRE có kinh nghiệm, đừng làm điều đó một mình. Với đối tác phù hợp, thỏa thuận phù hợp có thể thay đổi cuộc sống của bạn và tạo ra sự giàu có cho bạn và gia đình bạn.