28 sự thật mà người nhận nhượng quyền cần biết về hợp đồng thuê bất động sản

Khi bên nhận quyền đã hoàn tất quá trình lựa chọn địa điểm, họ sẽ sẵn sàng làm việc với chủ nhà để đảm bảo một hợp đồng thuê thương mại có thể chấp nhận được. Giống như rất nhiều hợp đồng khác, không có hợp đồng thuê “theo mẫu” hoặc “tiêu chuẩn”, và chủ nhà có thể lập bất kỳ hợp đồng nào họ muốn.

Hình ảnh anh hùng | những hình ảnh đẹp

Liên quan: Những điều mà các nhà nhượng quyền cần biết khi soạn thảo các thỏa thuận nhượng quyền của họ

Vào cuối ngày, người nhận quyền sẽ chịu trách nhiệm hiểu hợp đồng thuê và người sẽ được kêu gọi thực hiện theo các điều khoản của nó, vì vậy bạn phải đọc nó! Để giúp thực hiện quá trình đó, dưới đây là những điểm chính cần xem xét khi xem xét hợp đồng thuê thương mại.

1. Điều khoản cơ sở

Phần đầu tiên này của hầu hết các hợp đồng thuê bao gồm tổng quan chung về các điều khoản và điều kiện của hợp đồng thuê. Nó sẽ xác định theo tên và thông tin liên lạc của cả chủ nhà và người thuê nhà và cũng bao gồm những điều sau:

• Việc xác định Mặt bằng sẽ cho thuê bao gồm vị trí ở trung tâm, diện tích quảng trường và bất kỳ thông tin nhận dạng nào khác.
• Thời hạn của hợp đồng thuê. Điều này có thể được biểu thị bằng một số tháng (ví dụ, 60 tháng), một số năm (ví dụ, năm năm) hoặc hỗn hợp của cả hai.
• Một bảng kê khai về giá thuê cơ sở, chi phí CAM (Bảo trì Khu vực Chung) và một bảng kê khai về tỷ lệ phần trăm của người thuê đối với chi phí CAM, bảo hiểm cho chủ nhà, thuế bất động sản và những thứ tương tự.
• Bản kê khai tiền đặt cọc của người thuê. Tiền đặt cọc được sử dụng để bảo đảm sự thực hiện đầy đủ và trung thực của người thuê theo hợp đồng thuê.
• Một tuyên bố về việc sử dụng được phép. Việc sử dụng được phép thực sự là việc sử dụng mà người thuê đang thuê tài sản – có thể là một nhà hàng pizza hoặc một cửa hàng quần áo trẻ em.
• Việc xác định các khu vực chung (là những khu vực được sử dụng chung vì lợi ích của tất cả người thuê, bao gồm lối đi, bãi đậu xe, cầu thang và những thứ tương tự) để tính chi phí CAM.

2. Trợ cấp

Phần này sẽ nêu rõ rằng người thuê đang được cấp quyền sử dụng Mặt bằng.

3. Thời hạn

Phần này sẽ mở rộng dựa trên các Điều khoản cơ bản bằng cách xác định ngày giao Mặt bằng cho người thuê bằng cách nêu ra các lý do khiến việc giao Mặt bằng cho người thuê bị chậm trễ và các vấn đề tương tự.

4. Tình trạng mặt bằng

Phần này sẽ đề cập đến tình trạng của Mặt bằng tại thời điểm nó được giao cho người thuê và thảo luận những gì người thuê phải làm về công việc để đưa Mặt bằng về tình trạng hoàn toàn có thể cho thuê được.

5. Công việc của chủ nhà và người thuê

Trong hầu hết các trường hợp, hợp đồng cho thuê sẽ quy định rằng chủ nhà sẽ giao Mặt bằng cho người thuê với các công việc cơ bản đã được hoàn thành. Sau đó, hợp đồng thuê sẽ nêu ra công việc mà người thuê phải hoàn thành để mở cửa.

6. Ngày khai trương

Hầu hết các hợp đồng thuê sẽ yêu cầu người thuê phải mở cửa không muộn hơn ngày đã nêu.

7. Tiền thuê, Tiền thuê thêm, Phần trăm tiền thuê

Hầu hết các hợp đồng thuê thương mại sẽ có một số thành phần tạo nên tổng Giá thuê. Các khoản phí đó bao gồm việc người thuê thanh toán tỷ lệ phần trăm chi phí CAM của họ, tỷ lệ phần trăm của người thuê đối với thuế bất động sản được đánh giá dựa trên toàn bộ dự án và phí bảo hiểm của chủ nhà được chia theo tỷ lệ được trả để đổi lấy bảo hiểm trên toàn bộ dự án .

8. Tiền thuê quá hạn

Hợp đồng thuê sẽ nêu rõ hậu quả của việc bỏ lỡ khoản thanh toán Tiền thuê. Điều này có thể bao gồm từ một hình phạt đơn thuần là một tỷ lệ phần trăm của khoản thanh toán bị bỏ lỡ (nghĩa là, 5 phần trăm của số tiền đến hạn) hoặc một con số đô la cố định, đến sự kết hợp của cả hai cùng với các hậu quả khác.

9. Tiền đặt cọc

Tất cả các hợp đồng thuê sẽ có một bài báo đề cập đến việc sử dụng Tiền đặt cọc. Trong hầu hết các trường hợp, giao ước sẽ yêu cầu người thuê duy trì số tiền đặt cọc trong trường hợp chủ nhà sử dụng bất kỳ phần nào trong số đó để sửa chữa vi phạm của người thuê.

Có liên quan: 4 Mẹo để Tạo Cơ sở Hạ tầng Nhượng quyền Thương mại Mạnh mẽ

10. Nghĩa vụ của Người thuê

Chủ nhà có thể đưa vào danh sách các nghĩa vụ chung của người thuê nhà liên quan đến việc hút thuốc, dọn rác, tuân thủ luật pháp và những điều tương tự.

11. Bảo trì và sửa chữa

Chủ nhà sẽ trình bày chi tiết các nghĩa vụ Bảo trì và Sửa chữa của người thuê. Thông thường, người thuê có trách nhiệm bảo trì và sửa chữa khi cần thiết từng hệ thống nằm trong Mặt bằng bao gồm hệ thống ống nước, điện, HVAC, tường, trần và sàn, hệ thống chiếu sáng và những thứ tương tự.

12. Khu vực chung

Phạm vi bảo hiểm này sẽ xác định các thành phần của Khu vực chung (bao gồm lối đi, mái che, bãi đậu xe, hệ thống chiếu sáng khu vực công cộng và những thứ tương tự) và sẽ nêu rõ rằng tất cả các chi phí phát sinh cho việc bảo trì, sửa chữa và thay thế các hạng mục đó sẽ được bao gồm trong Chi phí CAM.

13. Tiện ích

Phần này sẽ xác định các tiện ích mà người thuê nhà phải trả trực tiếp và những tiện ích mà chủ nhà sẽ phải trả.

14. Thuế

Chủ nhà chuyển gánh nặng thuế bất động sản cho toàn bộ dự án cho tất cả những người thuê nhà thông qua một khoản phí theo tỷ lệ, được xác định là Tiền thuê bổ sung. Đây là điều bình thường.

15. Bảo hiểm

Chủ nhà cũng sẽ chuyển cho người thuê, theo tỷ lệ, chi phí của tất cả phí bảo hiểm đã chi để bảo hiểm cho toàn bộ dự án. Người thuê cũng sẽ được yêu cầu mua các hợp đồng bảo hiểm cụ thể để đảm bảo hoạt động của doanh nghiệp được nhượng quyền và bảo hiểm trước mọi rủi ro hoặc tổn thất khác.

16. Nội thất, đồ đạc và thiết bị (FF&E)

Hợp đồng cho thuê sẽ nêu ra các yêu cầu đối với FF&E của người thuê, sẽ tính đến việc sử dụng các dấu hiệu bên ngoài và bên trong, và sẽ xác định những hạng mục nào là đồ đạc thương mại (những thứ thuộc sở hữu của người thuê) và những gì là đồ đạc bất động sản (những vật dụng mà khi được người thuê gắn vào Mặt bằng sẽ trở thành tài sản của chủ nhà).

17. Vật liệu nguy hiểm

Hợp đồng cho thuê sẽ cụ thể trong việc hạn chế quyền của người thuê trong việc sử dụng, lưu trữ hoặc tạo ra các vật liệu hoặc chất độc hại.

18. Thiệt hại do hỏa hoạn, nguy hiểm hoặc tổn thất khác

Phần này sẽ đề cập đến các quyền và nghĩa vụ của các bên trong trường hợp mất mát do hỏa hoạn hoặc các sự cố khác.

19. Miền nổi bật

Miền nổi bật là quyền được cấp cho chính phủ tiểu bang hoặc liên bang (và cho một số cá nhân tư nhân) để lấy tài sản của người khác chỉ để bồi thường. Thường được gọi là sự lên ánmột hành động của Eminent Domain yêu cầu chủ nhà và người thuê phải xác định quyền lợi của họ sẽ bị ảnh hưởng như thế nào.

20. Sử dụng độc quyền

Luôn luôn có giá trị thương lượng để đạt được một giao ước cho phép bên nhận quyền / người thuê quyền trở thành doanh nghiệp duy nhất và duy nhất trong dự án cung cấp hàng hóa hoặc dịch vụ của bên nhận quyền. Điều này sẽ mang lại cho bạn sự thoải mái khi biết rằng không có đối thủ cạnh tranh trực tiếp nào được phép vào không gian.

21. Chuyển nhượng và Cho thuê lại

Phần này sẽ trình bày cách chủ nhà sẽ kiểm soát quyền của người thuê trong việc chuyển nhượng hợp đồng thuê cho người thuê mới và cách họ cũng sẽ có quyền hạn chế quyền cho thuê lại không gian của người thuê.

22. Mặc định của người thuê theo hợp đồng thuê

Phần này sẽ đề cập đến quan điểm của chủ nhà về việc vi phạm hợp đồng thuê.

23. Thiệt hại

Các giao ước về Thiệt hại có thể là một phần của Giao ước mặc định hoặc có thể là một bài báo độc lập. Khi vi phạm hợp đồng thuê, chủ nhà sẽ có quyền: (i) chấm dứt hợp đồng thuê và yêu cầu bồi thường thiệt hại cho các sự kiện đã qua; (ii) chấm dứt hợp đồng thuê và không chỉ tìm kiếm những thiệt hại trong quá khứ mà còn cả những thiệt hại do mất tiền thuê trong tương lai (trừ đi khoản tiền thuê mà người thuê mới phải trả); (iii) tìm cách trục xuất người thuê khỏi quyền sở hữu nhưng không chấm dứt hợp đồng thuê, và sau đó tìm kiếm những thiệt hại trong quá khứ và tương lai; hoặc (iv) tìm kiếm bất kỳ sự kết hợp nào của những điều trên cũng như bất kỳ thiệt hại nào khác được pháp luật cho phép.

Có liên quan: Câu hỏi trị giá hàng triệu đô la của Franchising: Tôi có thể kiếm được bao nhiêu tiền?

24. Sự phục tùng

Đây là một thuật ngữ pháp lý có nghĩa là quyền sở hữu của người thuê theo hợp đồng cho thuê là cơ sở (do đó “cấp dưới”) đối với các quyền cấp trên của bất kỳ người cho vay nào đối với chủ nhà đã thực hiện quyền lợi bảo đảm trong toàn bộ dự án. Điều này có nghĩa là người cho vay có thể sở hữu dự án, tùy thuộc vào các quyền của người thuê theo hợp đồng thuê, nếu chủ nhà không thanh toán khoản vay của họ.

25. Nắm giữ

Điều này nêu ra các điều khoản về việc người thuê tiếp tục sở hữu Mặt bằng sau khi hợp đồng thuê đã hết hạn hoặc đã chấm dứt.

26. Giao ước về sự yên tĩnh tận hưởng

Đây là một trong những giao ước quan trọng nhất đối với người thuê. Về cơ bản, nó quy định rằng người thuê sẽ có thể “tận hưởng” việc sử dụng Mặt bằng mà không bị chủ nhà hoặc những người thuê khác can thiệp miễn là người thuê tuân thủ các điều khoản của hợp đồng thuê. Giao ước này mà người thuê nhà bị thương sẽ chỉ ra nếu chủ nhà vi phạm hợp đồng thuê nhà.

27. Quyền lợi của chủ nhà

Các hợp đồng cho thuê thường có một giao ước đặc biệt quy định rằng bản thân dự án là lợi ích duy nhất mà người thuê có thể thu bất kỳ thiệt hại nào phải chịu. Cho rằng chủ nhà thường thế chấp tài sản thương mại ở mức độ lớn nhất có thể, trên thực tế, giao ước này thường có nghĩa là không có sẵn một đống tiền mặt để trả cho người thuê khi bị thiệt hại.

28. Điều khoản bổ sung

Bài viết Điều khoản bổ sung sẽ đề cập đến các vấn đề như sự hợp nhất của các thỏa thuận trước đó, bằng miệng hoặc bằng văn bản, vào hợp đồng thuê văn bản hiện tại, cách thức gửi thông báo bằng văn bản cho một bên, hoặc thực tế là có các quy tắc và quy định phải đã được theo dõi.